اراضی موات (زمین های موات) و کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را بشناسیم

قطعا تا کنون عبارت «اراضی موات» را شنیده اید. اراضی موات زمین‌هایی هستند که نه تنها مالک ندارد بلکه، از آنها بهره برداری نمی شود. علت آن می تواند بی آبی یا شوره زار یا باتلاقی بودن و.. ملک باشد.  جهت حل مشکلات حقوقی بدون بحث نظری معرفی از اراضی موات ارایه می دهیم. قانون مدنی  در تعریف اراضی موات مقرر می دارد:«اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل مانده و آبادی و کشت و زرع در آن نباشد.». مضاف بر این، در قوانین دیگر اراضی موات تعریف شده است که از لحاظ  کاربردی واجد اهمیت بیشتری هستند.  براساس ماده1 قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب 25/6/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران  انواع اراضی به شرح ذیل تعریف می‌‌گردد :

الف- اراضی موات: زمین‌هایی است که سابقه احیا و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.
ب- اراضی بایر: زمین‌هایی است که سابقه احیا دارد و به علت اعراض و عدم بهره برداری برای مدت 5 سال بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.

 ج-اراضی دایر – زمینهای احیاء شده‌ای است که مستمراً مورد بهره‌برداری است.

اما، در بسیاری از مواقع شهروندان به واسطه موات بودن اراضی خود ، علیرغم اینکه سند مالکیت دارند از  ایشان سلب مالکیت می شود و سند به نام دولت صادر می گردد. علت چیست؟

همانگونه که می دانیم، برخی از اراضی داخل در محدوده  هستند و برخی خارج از محدوده شهری می باشند. در خصوص اراضی در حوزه شهری قانون حاکم قانون زمین شهری است.  قانون زمین شهری مصوب 1366 در تعریف اراضی موات و بایر به ترتیب مقرر می دارد : اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد: زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 5/4/1358به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌‌باشد.  اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد.

حال اگر زمین مواتی در حوزه شهری یافت شود دولت آنرا تملک می کند. چنانچه، در ماده 6 قانون زمین شهری  می خوانیم: «کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت‌جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و‌شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 1357.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد.» . پس از اینکه دولت از وجود چنین زمینی آگاه شود.

اختیارات کمیسیون ماده 12 قان و زمین شهری چیست؟

کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری وارد عمل می شود این کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می شوند. محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیر کل سازمان و شهرسازی استان مربوطه فعالیت می کنند. دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد. زیرا طرح زمینهای پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین در خصوص زمین مربوط قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده 12 صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده 12 مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضاء بازدید اعضاء از محل خواهد بود. در پی صدور رأی، پرونده مستقیماً به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می گردد تا به ذینفع ابلاغ شود. ذینفع می تواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، به دادگاه های عمومی – حقوقی شهرستان محل وقوع ملک اعتراض نماید. دادگاه نسبت به دادخواست واصله خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی و حکم مقتضی صادر می کند.کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت اراء اتخاذ می شود. تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیای تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات می باشد.

از نظر عملی نحوه تشخیص اراضی بدین شکل است که کلیه مراجعی که به نحوی در ارتباط با اراضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال، صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام می دهند ملزم هستند قبل از هرگونه اقدامی در ابتداء نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند. پس از اینکه مشخص شد ملک موات می باشد پرونده ای تشکیل می شود و  اعضاء کمیسیون پس از بررسی و تطبیق مدارک با محل و معاینه  محل و عنداللزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد.

نحوه اعتراض به نظریه کمیسیون ماده 12

طبق قانون کمیسیون مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، به مالکین اعلام نماید. اگر مالک یا سایر ذینفعان به نظریه معترض باشند از تاریخ اعلام سه ماه مهلت اعتراض دارند. البته باید در نظر داشت، در صورت عدم دسترسی یا استنکاف‌ مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان‌ و مالکان این نوع زمینها می‌توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند، در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم‌الاجراء است.

اراضی موات خارج از محدوده شهری:

در خصوص این نوع اراضی موات ، قانونگذار دولت را مالک قلمداد می کند. بدان سان که قانونگذار در  ‌قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال مقرر می دارد مالکیت کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی موات (‌یا سند مربوط به قسمتی از راضی که‌ موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها (به استثناء اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است‌) باطل و این قبیل اراضی در اختیار دولت قرار می‌گیرد. دولت نیز  جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی، ایجاد اشتغال و‌ مصارف عام‌المنفعه و بر طرف ساختن نیاز دستگاههای دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداریها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که‌مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوطه اقدام نماید، ادارات ثبت اسناد مکلفند حسب اعلام هیأتهای واگذاری زمین نسبت به ابطال سند‌ آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.

تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت کشاورزی است
که از طریق هیأت 7 نفره اقدام می‌نماید و در‌صورتی که متصرف فعلی منکر موات بودن
زمین باشد از طریق دادگاه صالح اقدام به عمل می‌آید و چنانچه دادگاه رأی به موات
بودن زمین بدهد سند‌ابطال و از متصرف خلع ید خواهد شد.

کمیسون ماده 56 قانون مراتع و جنگل داری

نشخیص منابع ملی شده و مستثنیات ماده دوم قانون ملی شدن جنگلها و مراتع
با رعایت تعاریفی که در این قانون شده با مأمورین سازمان‌جنگلبانی است و یا اشخاص
واقع شود معترض باید اعتراض خود را ظرف سه ماه پس از اخطار کتبی یا آگهی سازمان
جنگلبانی به آن سازمان تسلیم نماید.‌اعتراض مزبور ظرف سه ماه در کمیسیونی مرکب از
فرماندار، رئیس دادگستری، رئیس ثبت، رئیس کشاورزی و رئیس جنگلبانی محل یا
نمایندگان آنها(‌نماینده رئیس دادگستری یکی از قضات خواهد بود) مطرح و ظرف سه ماه
نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم خواهد شد و تصمیم اکثریت‌کمیسیون قطعی است و در صورتی که تصمیم اکثریت کمیسیون مبنی بر ملی بودن و خلع ید باشد مأموران انتظامی
مکلف به اجرای آن هستند.

ذینفعان چنین زمینهایی می توانند برای ابطال نظر کمیسیون به دادگاه مراجعه نمایند.