دعوای تخلیه ملک مشاع در رابطه استیجاری به طرفیت مستأجر اصلی و مستأجر بعدی به لحاظ تعدی و تفریط

نظر اکثریت

1ـ سایر شرکا حق طرح دعوی به لحاظ تعدی و تفریط خواهند داشت و بالتبع دعوی را باید به طرفیت هر دو مستأجر مطرح کنند تا امکان بعدی اجرای حکم تخلیه وجود داشته باشد. نظریه مشورتی شماره 5934/7 ـ 10/10/1379 اداره حقوقی این استدلال را تقویت می-کند.

2ـ مستأجر دوم راجع به حقوق خود می¬تواند به مستأجر اول با طرح دعوی مراجعه کند.

3ـ تخلیه به صورت مشاعی و بر اساس تشریفات ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی صورت می¬پذیرد.

4ـ از موارد خیار تبعض صفقه نیست.

5ـ علی¬القاعده امکان قانونی این امر که سه نفر در ملک واحد شریک ملک و شریک سرقفلی باشند وجود ندارد، چه این‌که برای سه نفر موضوع سؤال، اسباب مالکیت مشاعی ایجاد شده است و دیگر نامبردگان مالک ملک محسوب می¬شوند و نباید آنان را شریک مشاعی سرقفلی تلقی کنیم.

ولی این امکان وجود دارد که دو نفراز آنها همین ملک را به اجاره و تعیین سرقفلی به شریک سوم واگذار کنند که با در نظر گرفتن فرض سؤال که تعدی و تفریط است، تخلیه صورت می¬پذیرد و شراکتی برای مستأجر دوم باقی نمی¬ماند و همان¬گونه که در بند دوم پاسخ توضیح داده شد، چون قرارداد اجاره فی‌مابین دو شریک با شریک سوم فسخ شده است، قائم¬مقامی مستأجر موضوع قرارداد بعدی منتفی بوده و برای مستأجر دوم صرفاً حق رجوع به مستأجر اول باقی می¬ماند.

نظر اقلیت

1ـ تقدیم دادخواست صرفاً به طرفیت مستأجر اول قابل قبول است و حکمی که در این مورد صادر می¬شود با وصف این‌که ملک در تصرف مستأجر دیگر باشد قابلیت اجرایی دارد. نکته ظریف تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه همین مورد است. از سویی دیگر آنجایی که باید به طرفیت مستأجر دوم نیز همزمان با مستأجر اول طرح دعوی کرد و رأی وحدت رویه دیوان‌عالی کشور بر آن تأکید داشته است، مربوط به فرض موضوع سؤال نیست؛ بلکه در ارتباط با تخلیه به لحاظ انتقال به غیر است و علت آن این است که معلوم شود حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت شود.

4ـ با در نظر گرفتن ماده 456 قانون مدنی که تمام انواع خیارات در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد؛ مگر خیار مجلس حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است و ملاک ماده 441 قانون مدنی، چنان‌چه مستأجر دوم مطلع به تعدی و تفریط انجام شده توسط مستأجر اول نسبت به ملک نباشد می¬تواند به لحاظ این‌که قرارداد اجاره نسبت به چهاردانگ بی¬اثر است و منفعت مشاعی به ضرر اوست از خیار تبعض صفقه برای فسخ اجاره با مستأجر اول استفاده کند.